Что надо знать при покупке загородной недвижимости? Юридические аспекты сделок, налогообложение, дачная амнистия и новации земельного законодательства

дом у водыЗагородная недвижимость. У большинства из нас это понятие вызывает приятные ассоциации: отдых, отсутствие городской суеты, дача, баня, шашлыки и прочие приятные моменты.  Поэтому с наступлением весны многие из нас так хотят приобрести свой земельный участок или участок с домом.

Давайте разберемся, что нужно знать, чтобы и после покупки объекта на загородном рынке, это словосочетание вызывало у Вас только приятные ассоциации.

Загородная недвижимость – это вид имущества, располагающегося за пределами административных границ города и признанного в законодательном порядке недвижимым.

Один из самых важных моментов — это категории и виды разрешенного использования земель.

Загородная недвижимость может быть предназначена не только для труда и отдыха, но и для предпринимательских целей, например, если участок принадлежит категории земель промышленного назначения.

Земельные участки как объект недвижимости делятся на семь категорий:

  • земли сельскохозяйственного назначения;  
  • земли населенных пунктов; 
  • земли промышленности;
  • земли особо охраняемых территорий и объектов;
  • земли лесного фонда;
  • земли водного фонда;
  • земли запаса.

Из данного перечня нас интересует только первые два пункта, так как только на этих землях разрешено строительство жилых построек, домов, дач и коттеджей. 

Подкатегория, предписывающая варианты использования участка собственником, называется видом разрешенного использования.

Для чего нужен вид разрешенного использования (ВРИ)?

— Во первых, для целевого использования. Не на каждом участке можно построиться и жить. Иначе это будет самовольная постройка, которая незаконна.

С 1 марта 2015 года вступил в силу Федеральный закон №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ».

Если на участке, предназначенном для строительства, долго ничего не строится — его могут изъять. В разных районах и регионах этот срок свой, в среднем он составляет 3 года. Это распространяется как на частных лиц, так и на застройщиков.

Спешу успокоить читателя: изъятие возможно только в привязке с территориальным планированием субъекта РФ. То есть Ваш участок должен быть необходим муниципалитету в связи с каким-то масштабным проектом. Другой вариант — изъятие недропользователями, если, скажем, на Вашем участке нашли нефть.

Закон такой есть, но рычагов влияния нет. Если в Европе постоянно работают гос. комиссии, и если участок зарос бурьяном – его изымают, у нас такого и по сей день нет. Работает этот закон только в отношении таких больших компаний как Газпром и прочие.

— Во вторых, для расчета кадастровой стоимости и налогооблагаемой базы.

Так, для земель садоводств, ДНП, ДНТ земельный налог в 5 раз ниже, чем в ИЖС.

Кроме этого, ВРИ используется для:

·         установления предельных размеров участка при бесплатном предоставлении в собственность;

·         перехода прав собственности на землю.

Даже опытные риелторы иногда путают понятия «категория», «вид разрешенного использования» и организационно-правовая форма, к которой, скажем, относится ДНП.

Дачное некоммерческое партнерство, по сути – форма управления, которая, как правило, организуется в коттеджных поселках, возведенных на землях с видом разрешенного использования «под дачное строительство». Причем, дачное строительство разрешено как на землях сельхозназначения, так и  на  землях поселений.  Этот вид разрешенного использования получил распространение в 94-м году. Именно тогда на территории Ленобласти стали появляться коттеджные поселки, сегодня 80% коттеджных поселков – это ДНП. Большинство из них отличалось от существующих предложений: в отличие от типовых садоводств с огородами и участками в 6 соток там появлялся единый архитектурный стиль. Именно тогда заимствованное из Великобритании понятие «коттедж», которым там называют одноэтажный дом, рассчитанный на одну семью, так прижилось у нас. У нас этим словом («коттедж») стали называть большие дома на соответствующих участках.

Участки с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС) располагаются на землях населенных пунктов.

Отличия ДНП и ИЖС.

Прописка возможна и ДНП, и в ИЖС. Но для прописки в ДНП есть ряд требований.

Земли ИЖС чаще граничат с другими населенными пунктами и как правило имеют более плотную застройку.

Заботы по чистке дорог, вывозу мусора и прочему сервису поселков ИЖС берет на себя администрация. В ДНП это делает правление или управляющая кампания.

Причем, ошибочно мнение, что доверять эти вопросы администрации надежнее.

Также покупателю участка за городом стоит обратить внимание на садоводства, где реже соблюдается единая архитектура, но тоже можно построить дом и завести огородик. Интересны и  участки ЛПХ. Если личное подсобное хозяйство находится в пределах административных границ населенного пункта, там можно строить жилой дом, производственные, бытовые здания, строения и сооружения для производства сельскохозяйственной продукции. Если нет – нельзя.

Если Вы ищете таунхаус, то обратите внимание, чтобы в документах был указан вид разр. использования МЖС – малоэтажное жилищное строительство. Увы, на рынке сегодня много таунхаусов на землях ИЖС и на сельхоз. Землях – это не законно.

Поэтому при приобретении или продаже земельного участка очень важно изучить документы и посмотреть, какой вид разрешенного использования прописан у Вас в документах. Это может быть написано и в кадастровом паспорте, и в свидетельстве о собственности.

Базовый пакет документов при покупке на загородном рынке вполне банальный:

— Правоустанавливающий документ.

— Свидетельство.

— Иногда – кадастровый.

— Заявление о регистрации

-Гос. пошлина

— Паспорта

Представление кадастрового паспорта не требуется, если объект уже стоит на кадастровом учете.

В случае отчуждения доли в праве общей собственности постороннему лицу: надлежащее извещение со-собственников о намерении распорядиться долей в праве общей собственности; либо отказы.

Нотариально удостоверенное согласие супруга(и) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью.

Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц.

И здесь есть важное изменение в законе о нотариате: сделки с долями, несовершеннолетними и раздел имущества супругов с этого года осуществляются только в нотариальной форме.

НО. На практике всё гораздо интереснее.

 

До 2011 года земельные вопросы в РФ в законодательном порядке не были урегулированы на 100%, поэтому у многих владельцев участка свидетельства о собственности нет.

Например, Вы встречаетесь с собственником участка, смотрите документы, и показывает он Вам садовую книжку. И это единственный документ, который есть на руках.

Так что помимо стандартных оснований для возникновения права, а к ним относятся договор-купли продажи, договор мены,  дарения, наследование или иная сделка об отчуждении имущества, можно встретить ряд других, «нестандартных» документов, на основании которых осуществляется владение участком:

— На основании постановлений суда/постановлений главы администрации

— 92-й год – Свидетельство за трудодни. с/х земли.

— Членская книжка садовода.

* Пожизненно наследуемое владение / Постоянное бессрочное пользование

Эта форма владения землёй была введена в 1990 году.

Постоянное бессрочное пользование было изобретено с целью дальнейшей приватизации земельных участков (выкуп у местной администрации по договорной цене).

С 2001 года земельные участки для такой формы владения больше не предоставляются, но и сегодня немало граждан владеют земельными участками на праве ПНВ.

Распоряжение земельным участком, находящимся на праве ПНВ, например, купля-продажа, не допускается, за исключением перехода права ПНВ по наследству.

Что в этих случаях можно сделать? И какие еще могут быть сложности с документами?

Регистрация права собственности без свидетельства и договора на земельный участок возможна в нескольких вариантах:

·         можно попытаться найти продавца своего участка, составить с ним доверенность и оформить договор купли-продажи по новым правилам;

·         доказать факт купли-продажи участка в суде с целью получить правоустанавливающий документ. Суд потребует дополнительные аргументы: членскую книжку, свидетельские показания, платежные документы, подтверждающие наличие регулярных членских взносов, постановление администрации о закреплении земельного участка за владельцем;

·         Приватизировать. До 2001 года получен объект – бесплатно. После – от 3 до 60% по кадастровой стоимости.

·         если земельный участок выделен не конкретному человеку, а садоводческому товариществу, то сначала нужно приватизировать землю на коллективного собственника, а потом уже заниматься межеванием участка и оформлением его в собственность.

Объект не поставлен на кадастровый учет:
Теоретически, если право собственности зарегистрировано до 1998г. или не зарегистрировано вообще, то можно провести его регистрацию и без межевания. В Кадастре будет написано: «площадь и границы с достаточной точностью не определены».

Но есть законопроект, в котором, если участок не поставлен на кадастровый учет, с 2018 года на него будет наложен запрет на осуществление сделок.

Кроме того, на практике указанная форма регистрации участка работает не всегда. Органы власти отказывают в переходе прав собственности, если участок не прошел процедуру межевания. Мотивация отказа ─ неопределенность объекта, который просит оформить заявитель. Эту позицию нередко поддерживают и суды, признавая действия органов власти правомерными, хотя в законодательстве нет обязательного требования уточнения границ при регистрации права собственности.

Если объект не стоит на кадастровом учете – нужно найти коммерческую фирму, лицензированного кадастрового инженера. Проводится межевое дело, получаете кадастровый план. Согласуете с соседями, потому что система исчисления координат менялась, и могут переносы границ. Учет в кадастре проводят за 20 дней, доп. расходов здесь уже нет, в результате выдают кадастровый паспорт на участок.

НЕ соответствует вид разрешенного использования:

Еще одна проблема – несоответствующий вид разр. исп-я.
Для с/х земель перевести вид практически невозможно, а, если возможно, то на уровне Губернатора, а не местной администрации.

Как вы понимаете, для остальных земель изменить вид разрешенного пользования нелегко, но все же возможно. Процедура перевода земель из одной категории в другую:

При сдаче документов вы должны получить расписку.

Решение про изменение разрешенного использования земельного участка может рассматриваться в администрации до 45 дней. За проведение такого изменения также придется заплатить. В каждом отдельном случае стоимость будет разной.

После истечения срока рассмотрения вашей заявки вам выдадут либо решение главы администрации о разрешении сменить вид допустимого пользования, либо же письменный отказ в этом.

Откажут вам в случае, если вы подали неверные документы, или же если будет установлено, что в результате изменения разрешенного вида пользования планируется нецелевое использование земельного участка. Если будет принято позитивное решение, то вы должны обратиться в государственный кадастр для внесения изменения в Единый реестр прав на недвижимое имущество.

 

На какие документы нужно обратить внимание при покупке земельного участка на первичном рынке? Случаи из практики.

На что обратить внимание при приобретении участка:

— Кадастровый паспорт и межевание.

Межевание — это сложный и длительный процесс. Межевые точки должны совпадать с кадастровым паспортом. Кадастровый паспорт должен быть оформлен на каждый участок, границы участка четко определены и совпадать с ген. планом поселка.

— Вид разрешенного использования.

Об этом мы с Вами уже проговорили, хочу только добавить случай из практики.

К нам часто обращались обманутые граждане, которым компания с юридическим названием «ДНП ……….» предлагало купить сельхоз паи, обещали что через год они получат вид разрешенного использования ДНП. Но, конечно, этого не происходило. Для этого нужен инвестиционный проект, строительство для администрации садиков, школ, детских площадок. В настоящее время получить сельхоз земли с видом разрешенного использования ДНП практически невозможно. Сельхоз. Земли – это особо ценный стратегический ресурс РФ. Эти вопросы переведены на Губернаторский уровень с муниципального. Доказать, что земля не является ценным ресурсом, если на ней хоть что-то или хоть кого-то можно вырастить –невозможно. Поэтому, когда мы получали вид использования ДНП, нам сказали, что мы одни из последних.
— Ген. план поселка/ситуационный план

На ген. плане, в отличие от ситуационного, четко определены границы участков.

— Свидетельство о собственности и выписки ЕГРП.

Смотрите, чтобы на объект не было обременений и если есть, то какое.

Ипотека, сервитут – можно проводить сделку.  А вот если наложен запрет на распоряжение имуществом, это сложнее. Допустим, собственник продаваемого участка находится в состоянии судебного спора по тем или иным вопросам. Причем предметом спора не обязательно должен быть именно земельный участок. Может собственник просто задолжал кому – нибудь деньги или делит имущество с бывшей супругой (или супругом). Так вот, если в ходе судебного разбирательства возникнет обязанность собственника уплатить некоторую сумму денег, то еще до вынесения решения по сути спора судом может быть наложен запрет на отчуждение имущества.

— Проектная документация

Важно знать о надежности девелопера, ознакомиться с проектной документацией рассматриваемого поселка, особенно касательно инженерных коммуникаций. Т

— Договор на техническое присоединение. Ленэнерго ничего не делает на словах. Если есть договоренность на электричество, или компания подала заявку на присоединения, все соответствующие документы с печатями должны быть.

—  Подключение к воде. Лабораторные исследования на скважину спросите, можно ли эту воду пить?

— Дороги. Если уже готовы, посмотрите смету.  Вы глазами сразу увидите: профессиональная дорога, как селедка под шубой, снимается грунт, несколько слоев. Добросовестные девелоперы всегда создают комиссию по приему качества дороги. (Лунки, вырезают до нетканки все и проверяют, все ли и в нужных ли объемах доложено). Тогда Вам не придется из своего кармана ремонтировать дорогу в поселке и Вы десятилетиями не будете знать с этим проблем. Укрепленная система водоотведения, конечно, тоже должна быть.

Регистрация в собственность. Дачная амнистия. 

Как показывает практика, на участках дачных партнерств и СНТ люди откладывают регистрацию дома в собственность. Это делается (не делается) для снижения налогооблагаемой базы.

Для объекта, построенного на земле сельхозназначения с разрешенным видом использования для дачного строительства, документом, подтверждающим существование постройки, станет декларация.

Декларацию, которая содержит описание объекта, может заполнить сам владелец участка.

Так как долгое время в документации по загородной недвижимости у нас в стране не было порядка, участки и дома то не регистрировались вообще, то БТИ этим вопросом занимались, то прочие организации, в Росреестр попали не все данные. Поэтому для таких объектов есть возможность узаконить свои права на земельный участок или дом по дачной амнистии, в упрощенном порядке.

Пользоваться и дальше своим участком, конечно, можно и по старым документам, и совсем без них. Но продать или подарить такой объект Вы не сможете.
Какие документы нужны?

Нужно предоставить распорядительный документ, на основании которого участок находится во владении. Если раньше не были определены границы участка, их нужно определить.

Кроме того, граждане получили возможность за плату легально оформлять так называемые прирезки к своим участкам, если они не находятся в чьей-либо собственности. Таким образом, можно на законных основаниях присоединить к своему участку дополнительную территорию. Однако есть ограничение — не более 10% от площади участка, находящегося в собственности.
Что важно — по дачной амнистии можно приватизировать неограниченное число земельных участков (в отличие от приватизации квартир).

Сроки:

Поправками к закону, вступившими в силу с 1 марта 2015 года, дачная амнистия продлена до декабря 2020 года. Для построек до 2018 года.

Конечно, когда Вы оформили участок в собственность, на кадастровом плане отметили все постройки на этом участке, Вы начинаете платить за эти постройки и участок налог.

Налогообложение в сфере загородной недвижимости имеет специфику:

если за квартиру государству нужно вносить один платеж, то за загородную недвижимость их будет два: первый — это земельный налог, а второй — налог на имущество.

Так вот, земельный налог будет зависеть от вида разрешенного использования земель.

Как владелец участка в ДНП, Вы будете платить налоговой инспекции от 0,1% до 0,3% от кадастровой цены в год (на 2016 год). А если Вы – владелец земель в ИЖС, отчисления за налоги на имущество составят 1,5%.

Ставки зависят от района. Где-то в Ленобласти могут быть ставки и 0,2%.

Налог на земельные участки всегда считался по кадастровой стоимости. С Середины 2012 года кадастровую стоимость в Ленобласти начали пересчитывать, и налог, который раньше был копеечный, стал более ощутим.

В Ленинградской области такой налог составит 10 000 – 20 000 рублей в год для владельцев земель ИЖС, и примерно в пять раз меньше будут платить хозяева земель в ДНП.

Согласно поправкам, налогообложению теперь будут подлежать все постройки на земельном участке, включая бани и сараи. Поэтому такие постройки, особенно на сельхоз. Землях не торопятся регистрировать. В  частности ,не всегда регистрируют и жилые дома на таких землях, чтобы уйти от налогов.

Налог на имущество платится за:

·         жилой дом;

·         жилое помещение (квартира, комната);

·         гараж,

·         машино-место;

·         объект незавершенного строительства;

·         доля на имущество перечисленное выше.

Что касается домов:

До 50 квадратных метров – полностью освобождены от налога. Так, если вы обладатель загородного дома в 150 кв.метров общей площадью, то налог надо будет уплатить только за 100 кв.метров.

Ставки по Ленобласти — 1,5 процента — в 2015 году; 2 процента — в 2016 году и последующие годы.
Правда, первые 4 года будут применять понижающие коэффициенты. (0,2, 0,4, 0,6, 0,8)

Точную информацию о ставках также можно посмотреть на сайте федеральной налоговой службы.

Налог с продажи:

Редакция ст. 217 и 220 ч.2 Налогового кодекса РФ: применяется к объектам, купленным после 1.01.2016.

Если собственность получена после 01.01.16 – срок владения для продажи без налога – 5 лет.
Исключения: наследство от близких родственников, приватизация, пожизненное содержание с иждивением. (Для этих случаев — 3 года)

Вводится минимум, ниже которого не может опускаться размер дохода от продажи жилья: 0,7* кадастр. стоимость

Успехов Вам с покупкой участка!

Каламина Екатерина Игоревна

ООО «ФОРПОСТ-НЕДВИЖИМОСТЬ»

(812) 324-98-00

anforpost@yandex.ru

Каталог недвижимости InRealty.RU - Лучшие сайты по недвижимости Сдать и снять, купить и продать квартиру в Москве Enter to Real Estate Top Sites and Vote for this Site