Как купить квартиру в кредит, если у вас несовершеннолетние дети?

Когда вы обращаетесь в банк для получения ипотечного кредита, банк обязательно выяснит, есть ли в вашей семье несовершеннолетние дети. Получение ипотеки для покупки квартиры в кредит, где нужно будет выделить долю вашему ребенку – существенная проблема для многих заемщиков, но к счастью, в ряде случаев, разрешимая.

Допустим, у вас есть квартира или комната в коммунальной квартире, которую вы хотите продать и с помощью банковского кредита купить новую, просторную квартиру для всей семьи. Но у вас есть небольшое НО – в вашей старой квартире проживает ребенок или несколько детей, которые являются собственниками определенной доли (долей). И для того, чтобы переселить их в новую квартиру, вам требуется получить разрешение на такие действия в органах опеки и попечительства. Трудно ли будет получить такое разрешение?

Допустим, ребенок переезжает из однокомнатной квартиры площадью 40 метров в трехкомнатную квартиру площадью 85 метров. Органы опеки дают свое согласие на переезд, если жилищные условия ребенка не ухудшены. И на первый взгляд это так. Но не забываем, что приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка до момента полного погашения ипотечного кредита. Поэтому на квартиру накладывается многолетнее обременение. Если родители ребенка по какой-то причине не смогут выплатить ипотечный кредит, то банк вправе обратиться в суд и на основании Закона «Об ипотеке» выселить собственника и членов его семьи из занимаемой квартиры. Квартира будет продана, и, таким образом, банк сможет компенсировать свои затраты. Интересы ребенка будут ущемлены, поэтому получить согласие органов опеки и попечительства на такой обмен вряд ли удастся.

К тому же, сам банк не станет давать кредит под залог квартиры, в которой сособственником будет несовершеннолетний ребенок. Если родители не смогут расплатиться по кредиту, и причина, по которой они не погашают долг, страховым случаем не является, то банку придется обращаться в суд. Чтобы по решению суда продать квартиру, и за счет вырученных средств покрыть свои убытки. Но в этой квартире есть доля ребенка, ребенок несовершеннолетний и никаких обязательств перед банком у него нет. А суд, в первую очередь, будет учитывать интересы ребенка, поэтому банку ничего не остается, как только ждать погашения ипотечного кредита, средства на который будут изыматься из зарплаты родителей. И этот процесс может растянуться на много лет. Поэтому банки предпочитают не работать с долями несовершеннолетних детей.

В настоящее время, в Санкт-Петербурге есть несколько банков, которые выделяют доли несовершеннолетним детям при оформлении ипотечного кредита. Правда, за эту услугу они берут дополнительные комиссии или повышают процентную ставку по кредиту на 1,5%-3%. Если при этих условиях, заемщику не хватает ежемесячного дохода или приобретаемая квартира не соответствует требованиям органов опеки из-за уменьшения суммы возможного кредита, в этом случае, придется искать другие пути решения этой проблемы.

 

1. Если сумма кредита относительно небольшая, то необязательно оформлять ипотеку на квартиру. Достаточно взять потребительский кредит. Конечно, в этом случае, банк выдаст такой кредит под более высокие проценты, но зато есть реальная возможность значительно улучшить жилищные условия.

2. Если достаточно средств для выплаты первоначального взноса – просто купить квартиру, не продавая ту, где была доля ребенка. В этом случае ребенок не наделяется долей в новой квартире, оставаясь собственником в прежней. Семья может переехать жить в новую квартиру, а старую, например, использовать для сдачи в аренду. Еще, как вариант, продать часть квартиры, только собственные доли, не затрагивая доли ребенка.

3. Если в прежней квартире ребенок не был собственником, а только проживал или был прописан, то в этом случае, разрешение органов  опеки и попечительства на его переселение в новую квартиру не требуется. Хотя некоторые банки, могут попросить оформить такое разрешение. В этом случае, проще обратиться по поводу кредита в другой банк. Конечно, не стоит забывать, что в новой квартире ребенку также не будет выделено собственной доли, он имеет только право прописки и проживания, поскольку является членом вашей семьи.

4. Если ребенок все-таки является собственником доли в вашей старой квартире (или комнате), то можно эту квартиру обменять на меньшую или на комнату с доплатой. На этой площади будет выделена доля ребенку, а доплату можно использовать в качестве первоначального взноса за новую квартиру или выплаты по кредиту. В этом случае, не стоит забывать, что приобретенная площадь должна быть не меньше площади доли, которой ребенок владел раньше, и, в целом, жилищные условия ребенка не должны быть ухудшены. Иначе органы опеки и попечительства не дадут согласия на такой обмен. Купленную квартиру (или комнату) для ребенка можно, например, сдавать в аренду, чтобы получать дополнительный денежный доход, что позволит быстрее погасить ипотечный кредит.

5. Еще, как вариант, можно наделить долей ребенка в квартире у родственников, например, у бабушки или у дедушки, если, конечно, родственники согласятся подарить свою долю ребенку, и квартира будет пригодна для его проживания. При этом также нужно будет обратиться в органы опеки и попечительства, чтобы были соблюдены интересы ребенка. Ребенок получает долю в квартире у бабушки, а его прежняя доля может быть продана со всей квартирой. В этом случае, у ребенка также есть доля, и долей в новой залоговой квартире, купленной в ипотеку, он не наделяется. Бабушке можно впоследствии компенсировать ее потерянную долю долей в новой квартире, но сделать это будет возможно только после погашения ипотечного кредита. В отдельных случаях банк может дать разрешение на прописку бабушки в ипотечной квартире, если она является вашим ближайшим родственником.

6. Еще одна возможность – оформление ипотечного кредита не на квартиру, а на комнату. Есть несколько банков, которые могут предоставить ипотечный кредит на покупку комнаты, как отдельного объекта. Процентные ставки, в этом случае, могут быть значительно выше, чем при покупке квартиры, поскольку комната считается менее ликвидным объектом и с ней больше хлопот при оценке стоимости и реализации. Чтобы соблюсти интересы ребенка, требуется найти коммунальную квартиру, в которой каждая комната принадлежит отдельному собственнику. Часть комнат оформляется на ребенка, часть комнат – на родителей. Соответственно, на долю родителей накладывается обременение банка при оформлении ипотечного кредита.

Переселение ребенка из старой квартиры в новую достаточно хлопотное дело, особенно если эта процедура связана с продажей или обменом долей. Поэтому рекомендуем обращаться в такой ситуации к специалистам по недвижимости, которые смогут найти оптимальное решение и предложить вам наиболее выгодные варианты для улучшения жилищных условий.

 

Проконсультироваться по всем вопросам ипотечного кредитования Вы можете с нашим ведущим специалистом:

купить квартиру в кредит ипотека Потапова Светлана Юрьевна

324-98-00
s_forpost@mail.ru

Каталог недвижимости InRealty.RU - Лучшие сайты по недвижимости Сдать и снять, купить и продать квартиру в Москве Enter to Real Estate Top Sites and Vote for this Site