«Как правильно выбрать и оценить
загородный дом (земельный участок) при покупке?»

 

Очевидно, что основа выбора загородного объекта недвижимости, как и любого другого товара, – это вкусы покупателя. Любой покупатель независимо от владения темой делает окончательный выбор глазами и сердцем. Это – эмоциональная составляющая выбора, и хотя по своей природе она является иррациональной, тем не менее, является обязательной составляющей правильного выбора. Здесь нет рецептов, каждый выбирает для себя. Другими словами, такой выбор – дело вкуса.

Однако кроме эмоциональной составляющей существует ещё и рациональная, на которой мы, специалисты, считаем своим долгом акцентировать внимание покупателя.

 

Понятие.

Несколько слов о понятии критерия: критерий – это признак, основание, правило принятия решения по оценке предмета выбора на соответствие предъявленным требованиям.

Другими словами, критерий – признак, на основании которого оценивается, насколько предмет соответствует предъявленным требованиям.

 

Специалист по недвижимости озвучивает критерии, а задача покупателя – оценка соответствия предмета требованиям с учётом целей использования (обратите внимание, что цели использования в выборе – ключевой момент). Цели использования покупатели всегда учитывают, но чаще неосознанно, интуитивно. А вместе с тем, это важно именно осознавать. Только тогда Ваш выбор может называться осознанным.

 

Предмет.

Если рассматриваем выбор объектов загородной недвижимости для строительства и инвестиций, то речь стоит вести преимущественно о земельных участках (земли с видом разрешённого использования под ИЖС, дачное хозяйство, садоводство, ЛПХ, КФХ), а также о домовладениях (готовый дом + земельный участок), которые имеют инвестиционный потенциал (хотя сами уже готовы, т.е. не развиваются) в посёлках, где не исчерпан девелоперский потенциал (т.е. посёлок развивается, следовательно, растёт стоимость домовладения)

 

Вопрос целесообразности частных инвестиций в развитие загородного объекта путём застройки земельного участка – вопрос спорный, но такой вариант имеет право на жизнь. У него есть и минусы, есть и плюсы:

«-»: связывание покупателя определёнными уже реализованными архитектурно-строительными и объёмно-планировочными решениями, ТЭП дома, его качеством и посадкой на участке.

«+»: покупатель, которого устроил земельный участок с готовым домом, может въезжать и начинать эксплуатацию в отличие от своего соседа, который въедет через год, который неизбежно потратится на строительство, оборудование, подключение дома к инженерной инфраструктуре.

 

Критерии выбора земельных участков.

Подходы к классификации критериев выбора загородной недвижимости для строительства и инвестиций многообразны. В основе нашей классификации лежит деление на свойства в зависимости от возможности оказать влияние на них со стороны девелопера, инвестора, покупателя.

Критерии условно можно поделить на 2 крупные группы: физические (свойства места, посёлка, участка) и правовые (сюда же помимо собственно юридических можно отнести также финансовые и организационные вопросы), каждая из которых включает по нескольку групп свойств.

 

Физическая группа критериев.

 

Свойства места: по существу – константа, не зависят ни от девелопера, ни от покупателя, ни от инвестора.

  1. География: местоположение, район, ландшафт местности (нагорье, низменность), наличие водных объектов, близость леса, связанная с природным окружением экологическая обстановка, климатические особенности местности. Плохих мест нет, всё дело в предпочтениях, всякое свойство для одних является недостатком, для других положительным качеством, (например, одни предпочитают южные направления, нам, в частности нравится север (Карельский перешеек), поэтому мы развиваем посёлки в Выборгском районе ЛО). Более того, всякое свойство имеет и плюсы, и минусы (близость водоёма большинство покупателей справедливо считают положительным качеством, но возможная обратная сторона этого качества – высокий уровень грунтовых вод, неровный ландшафт, т.п..)

Выбирая район, ориентируются, прежде всего, на направление: север, юг, юго-запад, восток и ценовой диапазон, обусловленный не только удалённостью, но и развитой инфраструктурой в данной местности, а также элитностью (например, территории, прилегающие к пригородам Петербурга – Пушкинскому, Курортному районам)

  1. Удалённость, транспортная доступность (доступность для легкового, грузового транспорта, близость маршрутов общественного транспорта); с одной стороны, удобно, когда местность ближе к Петербургу, с другой стороны, экологический фактор оказывается под большим вопросом.
  2. Внешняя социальная инфраструктура (доступность внешних социально значимых объектов)

 

Свойства посёлка (урбанистические критерии): полностью определяются девелопером и им закладываются изначально, менять такие свойства трудно и затратно, однако имеется возможность для развития, а это перспективно для инвесторов; свойства посёлка не зависят от воли покупателей.

  1. Удобство решений генплана: планировка посёлка, количество территорий общего пользования, наличие рекреационных зон, комфортные размеры участков, продуманность внутренней дорожной сети, объекты досуга
  2. Инженерная инфраструктура: способы обеспечения участков электроснабжением, водоснабжением, газоснабжением, качество внутренних дорог (отсев/асфальт, ширина проездов, надёжность конструкции, дренажная сеть), возможные способы отопления (газовое, электрическое)

 

Свойства участка: часто свойства участка также задаются при проектировании, определяются девелопером, и не зависят от покупателя. Однако у покупателя имеется возможность выбирать участок в посёлке по тем или иным свойствам. И возможности для выбора тем больше, чем больше в посёлке уникальных участков. Можно легко определить коэффициент уникальности посёлка как отношение числа уникальных участков к общему числу участков.

Так, например, в самом «тупом» варианте планировки посёлка, имеющего прямоугольную форму, девелопер может выбрать незатейливый вариант планировки с разбивкой на 100 одинаковых прямоугольных участков. В таком посёлке коэффициент уникальности посёлка будет 1/100, т.е. 0,01. Очевидно, выбора в таком посёлке у покупателя нет. Можно брать любой.

И противоположный пример: в нашем посёлке (Солодово, I и II очереди реализации) на 70 участков приходится порядка 10 повторов в конфигурации участков, следовательно, коэффициент уникальности нашего посёлка весьма высок и составляет примерно 0,85. Выбор участков у покупателя в нашем посёлке есть и он богат.

Очевидно, что на повышение коэффициента влияет нестандартная конфигурация посёлка, длина границ вдоль природных объектов (водоём, лес, гора), поскольку такие границы редко бывают прямыми, а также наличие разнообразных рекреационных зон, зон спортивных объектов, объектов досуга, детских игровых зон.

Итак, свойства участка:

  1. Форма участка (лучше иметь правильную форму – прямоугольник, квадрат – это позволяет выполнить зонирование комфортно; неудачная форма не позволяет сделать пространство участка уютным)
  2. Размеры участка (большие участки хорошо приобретать для себя, они комфортные, есть широкие возможности освоения, но собственника ждут ощутимые налоговые издержки; маленькие участки – наиболее лёгкий товар, они удобны для инвестирования, их легче содержать, но на них сложнее добиться уединения)
  3. Локальный ландшафт (основной принцип — что дизайнеру хорошо, то строителю плохо: интересный рельефный участок – поле для идей дизайнера, но настоящая беда для строителя и для заказчика, например, фундамент на таком участке выходит очень дорогим, в частности, цена свайного фундамента из-за перепада высот под домом на 1,5 метра увеличивается примерно в 2 раза!)
  4. Виды с участка (например, в зелень, в соседние дома, за пределы посёлка; хорошо, если имеется панорамный вид хотя бы в одну сторону, тогда туда можно ориентировать окна гостиной, спальни, кабинета, террасы)
  5. Растительность на участке (если участок заросший – это временные трудности, зато участок не голый, на первое время можно частично оставить кустарник, пока не подрастёт культурная растительность; хорошо, если на участке есть благородные деревья – берёза, сосна, ель)
  6. Тип грунта (важен для строительства и огородничества, принцип тот же, что и в случае с ландшафтом: много чернозёма – беда для строителей, много песка – беда для огородника)
  7. Положение в посёлке относительно окружающей инфраструктуры (в хорошо продуманных посёлках есть зоны спорта, развлечения, досуга, тихого отдыха, детские; покупателю желательно сразу определиться, ближе к каким объектам следует выбрать участок, что ближе его сердцу: бар или игровая площадка)

 

Свойства дома: если покупатель выбирает земельный участок с готовым домом, то свойства дома также могут повлиять на выбор; кроме того, отсутствие дома не даёт оснований полагать, что выбор свойств будущего дома абсолютно свободен: следует выяснить, какие ограничения на архитектурные решения устанавливаются управляющей компанией (могут быть ограничены этажность (высотность), площадь застройки, архитектурный стиль, ориентация и положение на земельном участке).

На нижеперечисленные свойства надо обращать внимание при выборе дома:

  1. Архитектурные и объёмно-планировочные решения (дом должен быть красивым снаружи и удобным внутри)
  2. Капитальность (дом должен быть на фундаменте (ленточный, свайный))
  3. Материал основных конструкций (бревно, брус, кирпич, пенобетон, сэндвич по каркасу)
  4. Пригодность для круглогодичного проживания, инженерное обеспечение (предусмотрены отапливаемые, инсолируемые помещения, дом обеспечен как минимум ХВС, электроснабжением, вентиляцией, в ограждающих конструкциях и конструкции кровли предусмотрены паро- и ветроизоляция; отопление – газовый или электрический котёл; если с газом и электричеством проблемы, значит, применяем котёл на жидком или твёрдом топливе, такое решение хорошо с точки зрения автономности, но в таком посёлке явно будет проигрывать экология)

 

Правовая группа критериев.

 

Управление:

  1. Организация управления (членство, органы управления, круг задач, решаемых общим собранием)
  2. Эксплуатация (благоустройство, озеленение, коммунальное обслуживание (уборка территории, вывоз мусора, обслуживание инженерных сооружений), работа досуговых и спортивных объектов, охрана, работа объектов торговли)
  3. Финансирование (размеры взносов, стоимость содержания домовладения)

 

Юридические критерии:

  1. Категория, ВРИ (ИЖС и ДНП-СНТ: жилые дома, налоги, прописка)
  2. Право на земельный участок. Продаваться может только земельный участок, находящийся в собственности. Если участок не в собственности, то продаётся лишь право на него, а не сам участок. Земельные участки в наших посёлках находятся в собственности, поэтому мы продаём именно земельные участки. Приходится акцентировать на этом особое внимание, поскольку на рынке встречаются абсурдные предложения о продаже именно участков (а не прав на них!), которые являются государственной или муниципальной собственностью и находятся у правообладателя в долгосрочной аренде.
  3. Сделка, условия финансирования покупки. Корпоративные продавцы обычно предлагают различные инструменты, дающие дополнительные финансовые возможности покупателю. Мы предлагаем широкий ассортимент таких финансовых инструментов: рассрочка, ипотека, зачёт, аренда с правом выкупа, возможности бронирования. В зависимости от схемы финансирования договор купли-продажи содержит те или иные условия совершения)

 

Кроме того, стоит отметить ещё 2 критерия, которые стоит учитывать едва ли не в самом начале выбора:

  1. Важнейший фактор – цена участка (не стоит останавливать свой выбор на участках, которые стоят, например, 20 т.р. за сотку; и наоборот, цена не должна быть неосновательно надутой, покупатель должен понимать, что если жизненные обстоятельства изменятся, он должен иметь возможность продать свою загородную недвижимость без существенных потерь в цене.)
  2. Социальное окружение. Фактор принципиальный, поскольку комфортный отдых возможен лишь там, где окружающие имеют схожий с Вашим культурный уровень. Наша компания не ставит себе задачу быстро реализовать посёлок, распродав его кому попало; мы тщательно подбираем себе будущих соседей, принимающих правила, разумные ограничения, договороспособных, единомышленников.

 

 

Отдельно имеет смысл отметить критерии, имеющие значение для частных инвестиций. Принципиальный фактор – ликвидность (юридические критерии, свойства места); свойства посёлка – не главное, степень готовности допускается невысокая или начальная)

Включение инвестора в проект возможно на разных стадиях. В любом случае цель – доведение посёлка до товарного вида.

Этапы, на которых может входить инвестор:

  1. приобретение объекта инвестирования, формирование
  2. определение стратегии развития
  3. приведение ВРИ в соответствие с выбранной стратегией
  4. утверждение генплана
  5. кадастрирование, межевание конечных участков в составе объекта инвестирования
  6. развитие посёлка (инженерная и транспортная инфраструктура)
  7. строительство общественных объектов (администрация, объекты охранного комплекса, производственно-хозяйственные объекты)
  8. благоустройство территории
  9. создание объектов для досуга (спортивные, игровые)
  10. создание предприятий сервиса (торговля, общепит, развлечения)
Каталог недвижимости InRealty.RU - Лучшие сайты по недвижимости Сдать и снять, купить и продать квартиру в Москве Enter to Real Estate Top Sites and Vote for this Site