На что обратить внимание
при покупке квартиры для перевода в нежилой фонд

Постоянно занимаясь вопросами, связанными с переводом помещений в нежилой фонд, специалисты отдела коммерческой недвижимости часто сталкиваются с ситуацией, при которой затруднительно или невозможно в силу ряда причин перевести квартиру в нежилой фонд под определённые цели. К таким причинам зачастую относится несоответствие структуры помещения или отдельных его параметров действующим нормативам и правилам (СНиП, СанПиН, ТСН, пр.) в рамках определённых целей использования.

Особенно обидна такая ситуация, когда квартира недавно приобретена специально для перевода в нежилой фонд под использование её в определённых коммерческих целях.

Как избежать напрасной покупки? Что делать, если всё же неподходящий объект приобретён?

Ответим на эти вопросы чуть ниже.

Очевидно, что требования к помещениям, используемым под магазин, под офис, под кафе, под салон, под аптеку, будут различны. К ним относятся требования по обеспечению:

—   нормативных путей эвакуации,
—   огнестойкости ограждающих конструкций,
—   вентиляции помещений с нормативной кратностью воздухообмена,
—   нормативной шумоизоляции
и т.п.

Помимо требований к помещению существуют различные требования к организации производственного цикла, к условиям труда персонала.

О того, насколько эти требования реализуемы в данном помещении, зависит возможность размещения в нём Вашего предприятия (предприятия торговли, общественного питания, т.п.)

Вопросы реализации в помещении тех или иных требований решаются на стадии проектирования.

Автономность

При переводе в нежилой фонд ключевым моментом является такое устройство обособленного помещения в границах существующей квартиры, при котором влияние создаваемого нежилого помещения на окружающие жилые помещения исключается или сводится к минимуму. Отсюда и вытекают такие требования к помещению, как:

  • устройство входов, изолированных от жилой части здания, и закладка существующего дверного проёма на лестничную клетку;
  • устройство автономной вентиляции (при необходимости использования механического побуждения);
  • применение мероприятий по повышению огнестойкости перекрытия и ограждающих конструкций (конструктивная огнезащита);
  • применение мероприятий по снижению акустического воздействия на соседние жилые помещения;
  • использование автономного кабельного ввода непосредственно от домового ГРЩ или трансформаторной подстанции;
  • подключение систем водоснабжения и водоотведения к нижним разводящим трубопроводам и коллекторам, а в ряде случаев непосредственно к подземным сетям;
  • исключение любых факторов влияния помещения или производственного процесса на окружающую среду.

Устройство входа

Гвоздём программы перевода, а зачастую и камнем преткновения, является вопрос устройства дополнительных входов, изолированных от жилой части здания.

При устройстве входа необходимо учитывать три аспекта:

  • архитектурный облик здания
  • правовой вопрос
  • техническая возможность

Архитектурный облик здания

Проектируемый вход не должен ухудшать архитектурный облик здания. Создаваемый вход должен органично вписываться в архитектурную концепцию фасада, и оценкой этого вопроса занимаются архитекторы администрации города. Подход к оценке тем жёстче, чем ближе к центру расположено здание. Архитектурный облик исторического центра Санкт-Петербурга охраняется (или, по крайней мере, пытается охраняться) государством, а потому вопросы устройства входа решаются здесь несколько сложнее, если вообще решаются.
Принципиален охранный статус здания.
Немалое значение в данном вопросе имеет сторона выхода: лицевой или дворовый фасад.
Отсюда также вытекают вопросы благоустройства территории, при этом существенным фактором является то, куда осуществляется выход: на газон, на уличный тротуар, на придомовую территорию, т.п.

Правовой вопрос

Устройство входа может затронуть чьи-либо права. Чаще это касается владельцев подвальных помещений, владельцев квартир на вторых этажах, под окнами спален которых Вы планируете устроить вход в Ваше кафе, например.
Надо понимать также, что, размещая крыльцо на придомовой территории, Вы затрагиваете права уже всех собственников квартир в доме, т.к. они являются участниками права общей собственности на придомовую территорию.
Формально, даже если на придомовую территорию не претендуете, Вы, тем не менее, рубите вход в стене, которую Жилищный кодекс РФ также отнёс к общему имуществу собственников квартир в доме… Решение этой коллизии – индивидуальное дело в каждом случае.

Техническая возможность

Здесь надо понимать, есть ли конструктивная возможность выполнить вход таким образом, чтобы не нарушить облик здания и не затронуть чьих-либо прав, с одной стороны, и при определённом конструктивном решении не помешать обслуживанию подземных сетей, с другой стороны.

Как избежать напрасной покупки?

«ФОРПОСТ-Недвижимость» предлагает новый пакет услуг, благодаря которому ещё до совершения покупки Вы оцените перспективы перевода приобретаемой Вами квартиры в нежилой фонд под определённые цели, а также затраты времени и денег, что имеет принципиальное значение для оценки эффективности инвестиций в недвижимость.

Новый пакет услуг включает:

  1. оценку возможности перевода квартиры в нежилой фонд с целью размещения какого-либо предприятия:
  • магазин промышленных или продовольственных товаров (в т.ч. салон, магазин одежды, т.п.)
  • офис
  • предприятие общественного питания (кафе, ресторан)
  • салон красоты, парикмахерская
  • спортзал, фитнес-центр
  • аптека
  • медицинский центр
  1. расчет общих затрат на перевод помещения в нежилой фонд
  2. оценка сроков по каждому этапу оформления документов
  3. составление детализированной сметы расходов на перевод (заказ документов, изготовление и согласование проекта, оформление документации на производство работ, ввод в эксплуатацию, регистрация изменений)
  4. правовую экспертизу документов на объект недвижимости до его покупки
  5. разработку рекомендаций по целевому использованию объекта

Что делать, если всё же неподходящий объект приобретён?

Если Вам «посчастливилось» приобрести квартиру, но впоследствии выяснилось, что под Ваши цели помещение не подходит,  «ФОРПОСТ-Недвижимость» рекомендует Вам один из трёх вариантов:

—   изменить профиль (цель использования); например, если помещение не годится для кафе, то использовать его под магазин;

—   продать или сдать в аренду квартиру лицу, которое заинтересовано именно в таком помещении для его целей использования (помещение не годится для Вашего кафе, а клиенту АН «ФОРПОСТ» это помещение подойдёт для магазина);

—   добиться достижения поставленной Вами цели (если стоит такая задача), разместив именно в данном помещении именно то предприятие, которое Вы планировали. Решить такую задачу можно, поручив специалистам АН «ФОРПОСТ» перевод с использованием альтернативных методов (разработка мероприятий, позволяющих приспособить помещение под требуемые цели использования, поиск проектных решений, позволяющих обойти проблемные вопросы и т.п.)

Куратор направления: Вычегжанин Роман Сергеевич. (812) 324-98-00

Каталог недвижимости InRealty.RU - Лучшие сайты по недвижимости Сдать и снять, купить и продать квартиру в Москве Enter to Real Estate Top Sites and Vote for this Site