Перевод в нежилой фонд: мифы о «согласованиях с соседями». Теория и практика.

В нашей стране теория и практика – вещи принципиально разные. Наиболее красочный пример тому область переводов в нежилой фонд объектов недвижимости, согласования перепланировок, т.п.remove_deposit

Как свойственно для всякой теории, принципы работы по переводам в нежилой фонд, перепланировкамкрасиво базируются на законе, в верховенстве и прямом действии которого не усомнится ни один гражданин РФ, а тем более, представитель государственной власти. Теория – суть светлая сторона, абсолют, чистая логика.

Но вот практика, будучи явлением нелогичным и тёмным, непредсказуема, ибо зависит во многом от настроения чиновника, а потому практика – явление для нашей действительности неизбежно коррупционное. Именно практика породила такие полубредовые тезисы: «перевод надо согласовать с соседями», «для перевода требуется согласие всех жильцов дома» и прочие шедевры чиновничьей мысли.

Что происходит на самом деле? На чём уважаемые чиновники сбивают с толку граждан и предпринимателей, создавая для них миражи (именно миражи) непреодолимых препятствий?

Итак, по порядку.

Нужно ли согласовывать перевод? Теоретические рассуждения.

Гражданское право констатирует необходимость получения согласий от других участников права собственности на всякое действие, ведущее прекращение или изменение прав, если такое действие затрагивает их интересы.

Таким образом, если перепланировка или переустройство затрагивают общее имущество собственников квартир многоквартирного дома (инженерные сети, прилегающую территорию, конструкции дома), то такие перепланировка или переустройство требуют согласия собственников. Сам перевод в нежилой фонд ничьих согласий не требует, поскольку является одной из форм распоряжения собственником своим имуществом, на что согласие может потребоваться только от сособственника этого имущества.

Более того, не требует согласий собственников квартир и изменение функционального назначениянежилых помещений, поскольку такое изменение не затрагивает общего имущества. Т.е., если Вы планируете разместить в своём нежилом помещении рюмочную, то Вы подаёте документы на перевод в нежилой фонд под рюмочную (с проектом, разумеется). Никаких дополнительных согласований, кроме предусмотренных в ГСК РФ, администрация требовать не в праве.

 

На практике: «согласовать лучше всё и со всеми».

При организации потенциально шумных заведений, как минимум, потребуют согласия собственниковприлегающих квартир, а могут потребовать и проведения собрания или, что ещё круче, согласия всехжильцов. Основание простое до смешного, и закон тут не причём: их чиновничьи величества заваливают жалобами и затаскивают по прокуратурам обиженные на жизнь жильцы. Таким подходом частенько грешат территориальные отделы Роспотребнадзора, Жилищные агентства, районные администрации. Вспоминаются слова известного журналиста и политолога Л.Млечина: «Чиновникгибнет на слове «Да». За слово «нет» кто его накажет?» Разумеется, гораздо проще не дать предпринимателю развернуть свою деятельность, чем гасить волнения пролетариата по поводу открытия в их доме, например, кафе.

 

Отступление на тему «волнений пролетариата»

А противостояние предпринимательства и пролетариата неизбежно за счёт обоюдного «вклада» сторон в дело поиска поводов для конфликта.

Предпринимательство не обладает должной культурой производства, т.е. такой культурой, которая бы исключала влияние производства на условия проживания граждан.

В свою очередь, народ не обладает должной культурой потребления: ведь можно посещать то же питейное заведение чинно и достойно, и совсем необязательно устраивать пьяный ор у входа в заведение среди ночи.

Кроме того, пролетариат не обладает должной правовой культурой, обладая которой он имел бы возможность чётко формулировать свои претензии к предпринимателям, к соседям, т.п., конкретно указывать, что именно не устраивает его, понимая вместе с тем, что у них тоже есть права, как на спокойную жизнь, так и на спокойное ведение бизнеса.

Таким образом, указанная ситуация вполне естественна для существующего уровня культуры и гражданской зрелости общества в России.

А чиновничество в ситуации конфликта интересов принимает наиболее удобную для себя позу, такую, чтобы удобнее было «нагнуть» любого, но чтобы самому при этом не быть «нагнутым» кем-либо. Вот и получает наше общество то, что вполне заслуживает.

Живя в городе и пользуясь его благами, мы неизбежно претерпеваем негативные воздействия, и не только экологические, но также и социальные. Если мы не принимаем эти условия, нам не стоит жить в городе. На этот случай всегда можно найти великолепные загородные «формы жизни». Рынок предложений в этом направлении сегодня богат как никогда.

 

Относительно «согласия всех жильцов».

Во-первых, к принятию решений жильцы никакого отношения не имеют (такого понятия «жильцы» нет). Поэтому всегда в таких случаях имеют в виду именно собственников. Тех самых собственников, немалая часть которых не живёт и никогда не жила в этом доме, они де-факто не пользователи, но владельцы.

Во-вторых, именно по этой причине большего бреда, чем 100% согласий собственников, тем более из уст чиновников, слышать не приходилось. Запомните: 100% согласий собственников многоквартирного дома (на 20-30 квартир и более) бывает только в липовых протоколах.

 

Так сколько же должно быть голосов?

Часть 1 статьи 46 ЖК РФ устанавливает, что решения на общем собрании принимаются простым большинством голосов (из числа присутствующих), а в особо ответственных случаях квалифицированным большинством в 2/3 от общего числа голосов (т.е. от всей площади дома). Круг таких вопросов перечислен в ч.2 ст. 44 ЖК РФ (п.п.1-3).

Следует учитывать, что количество голосов – это не количество собственников. Количество голосов пропорционально площадям помещений. Например, если общая площадь помещений дома составляет 1000 кв.м., а у одного из собственников площадь квартиры составляет 50 кв.м., то он имеет на собрании 50 голосов, при этом его доля в общем количестве голосов составляет 50/1000=0,05=5%.

В нашей практике к вопросам, выносимым на собрание, можно отнести вопрос устройства изолированного входа. Хотя формально указанный вопрос не подпадает под перечень, предусмотренный п.п.1-3 ч.2 ст. 44 ЖК РФ, для которого требуется квалифицированное большинство голосов не менее 2/3 (см. компетентное мнение специалиста Жилищного комитета на этот счёт), тем не менее, администрации многих районов настаивают именно на квалифицированном большинстве (не менее 2/3 всех голосов), а в особо «тяжёлых» случаях (в частности, в Центральном районе) администрации полагают необходимым собирать 100% голосов, а их отступление на позиции 2/3 не что иное, как добровольный шаг администрации в сторону разумного.

Свяжитесь с нами
Каталог недвижимости InRealty.RU - Лучшие сайты по недвижимости Сдать и снять, купить и продать квартиру в Москве Enter to Real Estate Top Sites and Vote for this Site