Перевод в нежилой фонд и вопросы проектирования

 полезно знатьНаиболее значимым этапом перевода квартиры в нежилой фонд является разработка проектной документации, которая показывает, что данное помещение можно приспособить для использования в нежилых целях с помощью ряда планировочных, инженерных и конструктивных изменений. Проектнеобходим во всех случаях перевода, поскольку без него обосновать возможность изменения статуса помещения невозможно.

По поводу проекта существует множество заблуждений, вызванных, с одной стороны, непониманием значения и содержания проектной документации, а с другой – естественным стремлением минимизировать оформительские затраты, в которых проект, кстати сказать, занимает весомую часть. Некоторые из этих заблуждений постараемся устранить этой статьёй.

 

«Зачем для перевода нужен проект, если перепланировка не требуется? Ведь ничего не меняется?»

Меняется, и ещё как! Возможно, будут сохранены объёмно-планировочные решения, нофункциональное назначение помещений меняется. Исчезают жилые комнаты. Кухня также упраздняется, становится кабинетом, либо комнатой персонала. Неизменным может остаться разве чтофункциональное назначение санузла.

В не меньшей степени претерпевает изменение и инженерное обеспечение объекта. Как правило, требуются самостоятельные подключения к инженерным сетям в соответствии с техническими условиями, расчёты нагрузок на сети, а также решение технологических вопросов (организация производственного процесса в существующем помещении).

Для правильной оценки круга вопросов, которые решаются на этапе проектирования в данной статье приводится типовой перечень разделов проекта и необходимых расчётов.
Итак, в состав проектной документации в зависимости от задачи могут входить:

  1. ПЗ (пояснительная записка) даёт характеристику объекта и описывает основные планировочные, инженерные и конструктивные решения; как правило, содержит ПОС (положения по организации строительства);
  2. раздел АС (архитектурно-строительный) разрабатывается при любых перепланировках и отражает изменения объёмно-планировочных решений, содержит обмерный план и планперепланировки, ведомость проёмов, дверных и оконных заполнений, ведомость отделочных материалов, разрезы, фасады, планы крылец/приямков, генплан;
  3. раздел ТХ (технологические решения) разрабатывается при любом изменении назначения объекта и отражает основные положения по организации производственного процесса на объекте; содержит описание технологического процесса, план расстановки оборудования,спецификацию оборудования; исключительно важен для объектов общественного питания, предприятий торговли, объектов медицинского назначения;
  4. раздел ОВ (отопление и вентиляция) разрабатывается с целью установки систем вентиляции с механическим побуждением, систем отопления и кондиционирования; может потребоваться с целью обоснования естественной вентиляции; содержит таблицу воздухообменов, схемыприточно-вытяжных систем, схемы подключения калориферов, радиаторов, теплотехническийрасчёт (при необходимости), спецификацию оборудования, т.п.;
  5. раздел ВК (водоснабжение и канализация) разрабатывается при любом изменении топологии систем ХВС, ГВС, К, а также при переносе/замене/добавлении сантехнического оборудования; содержит схемы ХВС, ГВС, К на плане, аксонометрию, схемы установки узлов учёта,спецификацию оборудования и установочных изделий, расчёт водопотребления (при необходимости);
  6. раздел КР (конструктивные решения) требуется при любом вмешательстве в несущие конструкции (пробивка/расширение проёмов в стенах, усиление проёмов, усиление/замена перекрытий), а также при устройстве новых конструкций (например, крылец); может быть выполнен в виде разделов КМ (конструкции металлические) или КЖ (конструкции железобетонные); раздел содержит планы, расчёт нагрузок, разрезы, узлы, схемы усиления,спецификацию металлопроката, бетона;
  7. раздел ЭС (электроснабжение) выполняется при любых изменениях нагрузки, схем питания электроустановки потребителя, схемы распределения; содержит расчёт нагрузок, расчёт годового потребления электроэнергии, однолинейную схему распределения с узлом учёта и защитной автоматикой, расчёт токов КЗ, расчёт падения U на кабельной линии и план прокладки кабеля (при выполнении отдельного ввода от ГРЩ), спецификацию электротехнических изделий и электрооборудования, розеточную и осветительную сети, схему уравнивания потенциалов;

Дополнительно к перечисленным разделам в зависимости от поставленной задачи может потребоваться выполнение следующих расчётов и проектных проработок:

  • благоустройство территории (мероприятия по благоустройству, план благоустройства);
  • акустика (расчёт индекса шумоизоляции ограждающих конструкций, оценка звукового давления от работающего технологического или вентиляционного оборудования, мероприятия по снижению шума);
  • расчёт КЕО (коэффициента естественной освещённости), расчёт искусственного освещения;
  • расчёт мусоронакопления (расчёт образования строительного мусора, бытового и технологического (производственного) мусора, положения по утилизации отходов с учётом класса опасности);
  • противопожарные мероприятия (описание пожарных характеристик помещений объекта и его конструкций, обоснование соответствия объекта требованиям пожарных правил, разработка концепции пожарной безопасности объекта при невозможности обеспечить выполнение требований пожарных правил);
  • охрана окружающей среды (обоснование отсутствия вредного воздействия проектируемого объекта на условия обитания граждан по определённым факторам);
  • мероприятия для маломобильных групп населения (для социально-значимых объектов);
  • СОДД (схема организации дорожного движения), разрабатывается в случае, если в процессе деятельности проектируемого объекта или в процессе строительства (например, на период производства земляных работ) может быть оказано влияние на дорожную ситуацию (в т.ч. движение пешеходов по тротуарам);
  • инженерно-технические мероприятия для защитных сооружений (объекты ГО и ЧС).

 

Таким образом, объём проектной документации может быть достаточно велик. Для разработки проектамогут быть задействованы от трёх до десяти специалистов в разных областях проектирования. А потому работа над проектом требует достаточного времени и приличного финансирования. В этой связи дадим пару ценных советов:

Никогда не пытайтесь ускорять проектирование, торопить проектировщиков. Спешка выйдет Вам большими потерями времени и денег.

Не пытайтесь сильно экономить на проекте. Это выйдет Вам дороже, и также потеряете время.

Ведь выиграть гонку проектирования – не самоцель. Нужно ещё согласовать проект. А именно на этом этапе и вылезает боком вся Ваша спешка и экономия.

 

«Купил квартиру, сегодня получаю правоустанавливающие документы, сразу готов заказывать проект»

А что же на самом деле требуется для начала проектирования?

Типовой набор документов, необходимых для начала проектирования, содержит следующие документы:

  1. техническое задание
  2. поэтажные планы
  3. акт обследования вентканалов
  4. заключение по радиационному фактору
  5. технические условия на электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение
  6. обследование несущих конструкций с указанием разреза перекрытия («пирог»)
  7. совмещённый генплан
  8. акт обследования зелёных насаждений (при проектировании входа или элементов благоустройства на газоне)
  9. разрешительное письмо КГА на устройство входа
  10. справку о статусе здания, либо задание КГИОП

Весьма важным является наличие в указанных документах необходимой для проектированияинформации. Поэтому с самостоятельным заказом этих документов спешить не стоит. Для уточнения перечня и требуемого содержания документов необходима консультация специалиста. Какие из этих документов можно заказать заранее, пока идёт регистрация Вашего права собственности на купленную квартиру, также подскажет специалист.

 

«Зачем мне нужен лицензированный архитектор, если мой родственник неплохо чертит в Автокаде?»

В чём же состоит задача главного архитектора проекта (ГАП) помимо непосредственно проектирования?
Высокая миссия ГАП заключается в следующем:

  1. сформулировать задание на проектирование, для чего необходимо понять задачу заказчика, интерпретировать её; самостоятельно поставить задание на проектирование сможет лишь профессиональный заказчик, а в большинстве случаев заказчик слабо представляет даже свою цель, не то, что задачу, которую он должен поставить перед проектировщиком;
  2. определить необходимый и достаточный объём проекта (разделов, расчётов, обследований) для решения поставленной заказчиком задачи;
  3. скоординировать разработку разделов проекта таким образом, чтобы на основе одних разделов можно было формировать техническое задание на разработку других разделов, и в результате все разделы проекта были увязаны между собой (не противоречили друг другу);
  4. применять лишь те решения, которые соответствуют требованиям множества регламентов, норм и правил, и, следовательно, с высокой вероятностью будут согласованы в целом; проект, основанный лишь на фантазиях заказчика, обречён на провал.

 

Перепланировки квартир: незначительные изменения и объём проектирования

Распространённое заблуждение многих заказчиков заключается в предположении, что незначительные изменения не требуют разработки полного проекта, что на незначительные изменения достаточно будет незначительного объёма проектирования («пару каких-нибудь чертежей, только чтоб согласовать»).

Основное, что требуется понять заказчику, заключается в следующем: не столько проектируются изменения, сколько проектируется новое решение (изменения в увязке с неизменяемой частью) в границах объекта в части архитектуры, конструктива или инженерного обеспечения. Поэтому, например:

  • если незначительно перепланируется санузел, это влечёт необходимость разработки раздела АС на всё помещение (квартиру), а также полного раздела ВК (если перепланировка влечёт перестановку/замену/добавление оборудования);
  • если незначительно перепланируются комнаты, показываем весь раздел АС, а также раздел ЭС (если перепланировка влечёт изменения розеточной и/или осветительной сети);
  • изменение геометрии или назначения комнат влечёт дополнительно необходимость расчёта КЕО;

и т.п.

Перепланировки квартир: дизайн-проект вместо проекта

Ещё одним заблуждением является то, что дизайн-проект квартиры с цветными трёхмерными картинками с красивой мебелью – этого почти достаточно для согласований. Мол, надо добавить 1-2 листа, и лицензию, и проект готов. В действительности, всё наоборот. Из дизайн-проекта проектировщик возьмёт за основу 1-2 листа с планировкой. Остальной материал будет лишь украшать домашний архив. Взятые 1-2 листа проектировщик оформит в виде чертежей с соблюдением стандартовпроектирования. Таким образом, дизайн-проект – не более чем подробное техническое задание напроектирование.

22.08.2009

Руководитель направления

Роман Сергеевич
8-911-934-3462

Каталог недвижимости InRealty.RU - Лучшие сайты по недвижимости Сдать и снять, купить и продать квартиру в Москве Enter to Real Estate Top Sites and Vote for this Site