ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

ПЛАН:

  1. Особенности купли-продажи земельных участков (статья 37 ЗК)
  2. Принцип единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов
  3. Преимущественные и исключительные права на ЗУ
  4. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (статья 12)

 

Особенности купли-продажи земельных участков (статья 37 ЗК)

 

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Продавец при заключении договора купли-продажи земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

 

 

Принцип единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов

 

Одним из принципов, на которых основывается Земельный кодекс Российской Федерации и иные акты земельного законодательства, является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

статья 35. переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

Переход права собственности на ЗУ:

4. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

 

(о необходимости указания сведений о наличии построек при продаже ЗУ, последствия)

 

Переход права пользования на ЗУ:

1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (в понимании Высшего Арбитражного Суда РФ это: сохранение размеров, целевого назначения, установленных сервитутов и ограничений в пользовании, но не вида пользования)

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

 

2. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

 

 

Преимущественные и исключительные права на земельные участки

 

статья 35. переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

 

преимущественные права на земельные участки

 

 

Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

1. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.

 

Преимущественное право ЛО или МО на покупку земель с/х (ФЗ «Об обороте с/х»)

Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

Один из принципов, на которых основывается ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» — преимущественное право субъекта Российской Федерации (ЛО) или муниципального образования (МО) на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов (ч.1 ст.8)

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (ч.4 ст.8)

 

У ЛО (ЛОКИ) или МО (соответствующая администрация) есть 30 дней на реализацию преимущественного права покупки земельного участка.

 

Преимущественные права арендатора

ФЗ «Об обороте с/х», статья 9. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

5. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

 

Статья 22 ЗК РФ. Аренда земельных участков

8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

 

ЗУ может быть приобретён арендатором по истечении 3-х лет надлежащего использования по рыночной стоимости или по цене, установленной законом ЛО.

 

 

Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (статья 12)

 

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе:

  • завещать свою земельную долю,
  • внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности,
  • передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену КФХ, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Каталог недвижимости InRealty.RU - Лучшие сайты по недвижимости Сдать и снять, купить и продать квартиру в Москве Enter to Real Estate Top Sites and Vote for this Site