15.09.2013 г.

«Земля не может стоить дёшево»

Практический опыт нашей компании (ГК «Карельский Бриз») , к сожалению, натолкнул на понимание того, что нужно писать статью и на эту тему. Пока мы продавали свои земельные участки по минимальной самой дисконтированной цене – по 50 тыс.руб. за сотку, думая, как бы не сработать «в минус» (и это при нашей продуманной концепции посёлка, комфортных условиях проживания, просторных участках от 18,5 до 30 соток), наши бодрые соседи выставили в продажу серию земельных участков площадью от 8 до 12 соток (что попроще «впарить»), имея намерения реализовать всего 1 лот – земельный участок площадью 2,6 Га, набрав несколько десятков сособственников.

Как ни странно, смотрителей на этот сомнительный товар нашлось немало. Значит, в обществе есть такое убеждение, что можно землю купить дёшево. Возможно это и так, только надо понимать, что землю дёшево купил этот самый продавец. А его потенциальные покупатели рассчитывают получить завершённый продукт (земельный участок в развитом посёлке) по цене немного превышающей «оптовую закупочную» (по которой участок был приобретён впервые).

Отвечая на вопрос этих самых покупателей соседской земли, почему наша земля в том же месте стоит так дорого (аж в 3 раза дороже!), пришлось объяснять, что не может земля стоить дёшево, если только это не болото, которое трудно использовать подо что-либо без капитальных вложений.

Стоимость земли определяется разницей между рыночной ценой завершённого продукта (определённая цена для конкретной группы товара, имеющего сходные характеристики, в частности, вид разрешённого использования, межевание, инфраструктуру) и затратами, которые предстоит понести, чтобы развить земельный участок до завершённого состояния.

Если земля продаётся дёшево, то между строк объявления надо искать скрытый смысл. Например, объявления в формате: «продажа участков по цене 20 тысяч рублей за сотку», «продам участок дёшево в новом посёлке» следует читать следующим образом: «девелопер на ранних стадиях развития посёлка ищет инвесторов». Это не плохо. Но это и не очень хорошо.

С одной стороны, это нормально, когда девелоперу недостаточно средств для самостоятельного развития посёлка, либо он не готов брать на себя инвестиционные риски. А если в проект входят инвесторы («дольщики»), то это – источник средств для развития посёлка и хороший сигнал девелоперу, что на этот посёлок будет спрос. Схема абсолютно нормальная, тем более что достаточно здравым выглядит нежелание девелопера привлекать кредиты на развитие посёлка, спрос на который в начальный момент развития не очевиден (ещё ничего не создано и не построено, кто же захочет ввязываться в такой посёлок?!) История знает немало случаев краха компаний из-за переоцененных возможностей по реализации объектов – компаний, имеющих на своих плечах груз кредитных обязательств.

С другой стороны, есть вероятность, что продавец (именно продавец, а не девелопер, поскольку по сути не является таковым) может привлекать покупателей на такие объявления, не имея намерения заниматься развитием проекта и доведением земельных участков «до ума». Его цель – переложить всю «головную боль» (а её в земельных вопросах ой как немало!) на покупателей. Отсюда и берутся объявления типа «земельные участки очень дёшево!» Что получит такой покупатель в итоге? Чаще всего набор «головняков» следующий:

  1. Земля без инфраструктурных улучшений, т.е. в том виде, в каком она была последние 10 лет, с травой, кустами и лужами.
  2. Вид разрешённого использования не менялся (т.е. чаще всего для земель сельхозназначения это — сельскохозяйственное производство), хотя в рекламе продавец может предложить красочную картинку коттеджного посёлка.
  3. Земля оформляется не в частную собственность (в собственности продавца может быть 1, 2 или 3 Га, например, в то время как в рекламе распродаются участки по 10 соток), а в общую долевую. Покупатель при этом становится обладателем некой доли в праве наравне с десятками других. Другими словами право на участок принадлежит всем вместе, но не каждому в отдельности. Это аналогично тому, что покупателю 1-комнатной квартиры продают долю в 10-комнатной, а он затем решает совместно с другими собственниками, кто какой комнатой будет пользоваться, и каким образом разделить эту квартиру на несколько отдельных путём перепланировки.

 

Поэтому важно обезопасить себя, проявив должное внимание к получаемой информации.

По пункту 1. Выезжайте на местность и смотрите на участок своими глазами, а не через картинки

По пункту 2. В рекламе «дешёвой земли» Вы скорее всего не найдёте сведений о статусе земельных участков (категория, вид разрешённого использования). Запросите эти сведения у продавца, и не устные, а документально подтверждённые.

По пункту 3. Изучите документы на продаваемый объект. Если Вам предлагают участок площадью 10 соток, то должны предъявить документы на земельный участок площадью именно 10 соток, с планом и кадастровым номером

 

 

Итак, почему земля с видом разрешённого использования под дачное хозяйство или под садоводство не может стоить дёшево? Всё просто: собственник, если он вкладывал деньги в развитие земли, должен, как минимум, вернуть свои затраты, а если рынок позволит, ещё и получить прибыль, ведь значительные средства в течение 1-2 лет «работали в земле». Поговорим о затратах на развитие земельных участков.

Затраты на такие посёлки обычно включают:

  1. Затраты на изменение вида разрешённого использования (предварительные инженерные изыскания, техническое обоснование, организация и проведение слушаний)
  2. Разработка и утверждение генплана посёлка (как и ИЖС, дачные и садовые посёлки имеют свою чёткую организацию, решения генплана по всем вопросам инженерного и коммунального обеспечения)
  3. Межевание участков в соответствии с утверждённым генпланом, постановка их на кадастровый учёт со снятием с учёта прежнего большого участка (с этого момента данное множество участков возникают как объект права) и регистрация прав на них с прекращением права на исходный большой участок
  4. Затраты на строительство дорожной сети (пусть даже грунтовые дороги, но их именно строят, а не произвольно накатывают по траве)
  5. Затраты на инженерную инфраструктуру в соответствии с концепцией посёлка (водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение)
  6. Затраты на объекты общего назначения (здания администрации, посты охраны, детские и спортивные площадки, рекреационные зоны, элементы благоустройства территории посёлка, т.п.)

Задайтесь вопросом: что из этого включено в цену 15 т.р. или 25 т.р. за сотку земли? Ответ будет очевиден: НИЧЕГО.

Самое печальное заключается в том, что выбрав земельный участок только по фактору местоположения (из серии «участок у леса», «участок на горе», «земельный участок с видом на воду», «земля в самом экологическом месте на планете») и не обратив внимания на другие более важные факторы, Вы, скорее всего не достигните цели, поскольку вместо того, чтобы жить и строиться на купленном земельном участке, Вам как девелоперу (и вместо девелопера), придётся решать множество перечисленных вопросов, но Вы – не девелопер. А продав участок Вам, продавец сделает Вас именно таковым, только не настоящим, а «дебют-девелопером». А это практически прямой путь к фиаско.

 

Роман Вычегжанин

8-911-934-3462

Каталог недвижимости InRealty.RU - Лучшие сайты по недвижимости Сдать и снять, купить и продать квартиру в Москве Enter to Real Estate Top Sites and Vote for this Site