СЕВЕРНОЕ НАПРАВЛЕНИЕ (КАРЕЛЬСКИЙ ПЕРЕШЕЕК) Обзор рынка загородной недвижимости: дома и земельные участки

Территория  Карельского перешейка в Ленинградской области условно разделена между 3-мя районами – это  Приозерский, Всеволожский и Выборгский районы.

Земельные участки Карельского перешейка

Примечательно, что на территории Карельского перешейка насчитывается около 700 озёр.  Около 60% территории заняты лесом, что положительно сказывается на экологии района. Кроме того, в отличие от южных частей Ленинградской области, на северном направлении Карельского перешейка практически нет промышленных предприятий.

Каждый из районов Ленобласти на Карельском перешейке по-своему уникален и интересен.

В частности, Всеволожский район наиболее близок к городу. В то же время, соответственно, во Всеволожском районе наблюдается наибольшая плотность застройки.

Приозерский район имеет свой особенный микроклимат за счет близости к Ладожскому озеру, но, к сожалению, «узким» местом района является транспортная доступность, так как Приозерское шоссе, увы, зачастую стоит в пробках.

Выборгский район тоже достаточно интересен с точки зрения своей природной уникальности. В отличие от Всеволожского района, он находится дальше от Санкт-Петербурга. С другой стороны, удобные транспортные развязки дают возможность проехать довольно быстро и без пробок: это и 6-ти полосная трасса «Скандинавия», можно выехать по Приморскому шоссе, по Выборгскому и Средневыборгскому шоссе, через Кронштадт жители юга едут, Хорошие развязки с КАД и PCL тоже играют в пользу Выборгского района.

Что предлагает рынок загородной недвижимости по всем трем районам Карельского перешейка?

Как видим из диаграммы, объем предложения по  земельным участкам превосходит предложение по участкам с готовыми  домами. Исключение составляет Всеволожский район. Это связано прежде всего с тем, что он один из первых начал развиваться и заселяться и сегодня степень его застройки гораздо выше чем в других районах. По факту многие  покупатели его воспринимают в качестве пригорода Петербурга.

Интересно, что,  по нашим данным, в Приозерском районе еще в 2014 году объем предложения по домам превышал предложение по участкам.  В 2015 году  объем предложения по участкам в Приозерском районе вырос почти на 27%. Это связано в том числе с выходом на рынок новых коттеджных поселков.  В Выборгском районе динамика достаточно ровная: предложение по домам выросло на 16%, по участкам на 12.

Общая тенденция такова, что объем предложения по-прежнему растет. Резервы новых территорий открываются. Девелоперы запускают новые проекты.  При этом спрос, по нашим оценкам, остался примерно на уровне прошлого года, а это значит, что конкуренция становится все серьезнее.  Востребованными по-прежнему в большей степени остаются участки без подряда.

Конечно, ликвидные, благоприятные для загородной жизни территории раскупаются  первыми, поэтому предложение участков без подряда в перспективных местах со временем, как мы полагаем, будет сокращаться.

То, что предлагает рынок недвижимости по площадям участков, нас как компанию, которая сама занимается девелопментом,  честно говоря, немного огорчает.

Особенно Всеволожский район, который в основном своем предложении имеет участки 5-11 соток. Это как раз говорит о высокой плотности застройки и, следовательно, о густонаселенности.

Многие девелоперы в поисках быстрой прибыли делают нарезку участков по 5-11 соток. В результате эти коттеджные поселки становятся похожими на наши советские дачи и садоводства, где, как правило, не сочетается архитектура, много маленьких домиков среди нагромождения заборов.

Как показывает опыт нашей компании, покупатель сейчас становится грамотнее и смотрит на перспективу. Покупая участок в коттеджном поселке, люди стараются представить, как будет выглядеть поселок через годы, когда уже все участки будут застроены домами. Если Вы берете участок в месте, проект которого пока только на бумаге, смотрите на площади. Комфорт загородной жизни – это не только полный набор коммуникаций, но и  когда в лес за грибами на своей даче вам не надо ехать опять на машине. А людей в лесу больше, чем грибов. Но, как говорится, на вкус и цвет… Наша позиция такова.

По виду разрешенного использования участков предложение распределено следующим образом:

Здесь мы условно разделили предложение на 4 категории:

К первым мы отнесем садоводства, в основном с небольшими участками до 12-ти соток и низким уровнем благоустройства. Садоводство предполагает, прежде всего, развитие огорода на собственном участке, без обязательного строительства дома.

Вторая категория – это личные подсобные хозяйства. (ЛПХ) Если участок ЛПХ находится  в черте какого-либо населенного пункта, то его владелец вправе возвести на нем жилой дом и вести сх работы.

С 1994 года, когда сельскохозяйственным землям стали давать разрешение на использование для дачных некоммерческих партнерств (ДНП, ДНТ), появились принципиально новые коттеджные поселки. Участки в таких поселках мы отнесли к третьей категории.

Это, во-первых, совершенно другой уровень инженерной подготовки: профессиональные дороги, коммуникации, организована охрана таких поселков. Некоторые компании, в том числе наша компания, следят еще и за тем, чтобы дома в поселках в отличие от садоводств были построены в едином архитектурном стиле, не было мелкой «коммунальной» нарезки, были зеленые зоны.  В общем, просторные, комфортные для проживания участки.

И к четверной будут относиться участки ИЖС. О разнице ИЖС и ДНП,  кому интересно, после выступления я могу дать отдельные комментарии, единственное, что скажу, здесь при выборе важно не поддаться стереотипам и изучать вопрос по существу.

Итак, основную долю предложения занимают участки ИЖС ( от 42 до 56%)

23-27% выходит на долю садоводств. Доля участков в ДНП составляет от 9 до 31%. Интересно, что в Приозерском направлении значимую долю составляют участки ЛПХ.

Вообще, еще небольшой комментарий по поводу вида использования земель:  у нас 3 коттеджных поселка, и к нам часто приходят люди, которые уже обожглись и купили сельхозку в долях.  Схемы такие: предлагают  купить долю в сельхоз. пае с якобы обязательством выделить в дальнейшем отдельный участок и получить разрешенное использование. Это чистой воды мошенничество, потому что, чтобы получить разрешенное использование ДНП, любой инвестор делает инвест-прооект городу (школа, детские площадки) Инвестиционные деньги, естественно,  ложатся на стоимость земли.  Процесс получения разрешенного использования – вещь не простая и не быстрая. Вообще, то, что дешевле 40 тыс. за сотку в этих краях – очень сомнительно. Так что будьте внимательны, всегда проверяйте кадастровый паспорт, документы, вид разрешенного использования.

На цены участков и домов влияет, конечно же, целый ряд факторов.

1)      Географический фактор

— Район Ленинградской области. Здесь важны такие данные как престижность района, экологическая обстановка.

— Удаленность от Санкт-Петербурга.

Следует отметить, что удалённость как фактор – неоднозначный; Опыт работы нашей компании показывает, что  жители Санкт-Петербурга стремятся для отдыха уезжать на расстояние от 40 до 80 км от КАД. Это связано в первую очередь с  невысокой ценой таких участков, их  низкой плотностью заселения, и, что важно, лучшей экологией.

— Близость к водным объектам.  Как уже упоминалось выше, на территории Карельского перешейка располагется множество озер и рек. Близость к водоему здесь играет не последнюю роль.

Следующим важным фактором, влияющим на цену, является

2)      Инфраструктурный фактор. Во многом на стоимость участка влияет

— Инженерное обеспечение местности.

— Транспортная доступность.

— Наличие объектов социальной значимости.

3)      Характеристики объекта

— Класс поселка, где предполагается продажа/покупка объекта.

— Окружение поселка: достопримечательности, интересные места.

— Тип дома / площадь участка.

Нужно понимать, что престижное место с хорошей экологией, чистой юридической документацией и полным пакетом инженерных коммуникаций не может стоить дешево.

В зависимости от удаленности от Санкт-Петербурга и от статуса земли средние цены в Выборгском районе выглядят следующим образом:

Из рисунка видно, что наибольшую ценность имеют земли ИЖС и ДНП. Садоводства несколько дешевле. Самые ценные земли – в Первомайском сельском поселении и Рощинском городском поселении.  Немного выходит из общих трендов Приморское городское поселение. Это связано прежде всего с тем, что там много участков у залива. Цены на домовладения мы считали за метр общей площади дома. Здесь снижение цены в зависимости от удаленности довольно плавное. Цены на домовладения очень зависят от земли и места, где они стоят. Потому что, участок, земля – это, конечно, самое ценное и вечное. Мы всегда советуем нашим клиентам выбирать именно место, а не набор опций: газ/не газ/брус/бревно. Дом с годами можно исправить, переделать, а вот место – это уникальное пространство, в котором Вам, Вашим детям и внукам будет комфортно и свободно.

Всеволожский район, как мы видим, очень разный. Здесь цены распределены не совсем равномерно. Каждое из поселений имеет свои особенности. Но участки здесь не дешевые. 259 в ИЖС самый высокий из средних показателей , 78,6 самый низкий показатель в Садоводстве.

В Приозерском районе цены тоже очень разнятся. Примерно уровень близок к Выборгскому району. Безусловно, в лидерах здесь участки и дома в Сосново. Интересно, что дома на удаленности 100-125 км стоят несколько дороже.  То есть меньше хаотичных построек в садоводствах, больше хороших домов в коттеджных поселках.

Несмотря на высокую инфляцию девелоперы не спешат повышать цены на участки, а, напротив, стимулируют спрос за счет специальных акций и предложений. Поэтому время для инвестиций в недвижимость сейчас очень благоприятное.

Итак, Карельский перешеек- место очень живописное, благоприятное для жизни за городом. Здесь все еще есть из чего выбрать. Желаю удачного выбора!

Автор: Каламина Екатерина

менеджер по маркетингу и PR

Каталог недвижимости InRealty.RU - Лучшие сайты по недвижимости Сдать и снять, купить и продать квартиру в Москве Enter to Real Estate Top Sites and Vote for this Site