Схемы продаж квартир от застройщика.

 

Схемы продаж квартир от застройщикаСуществуют различные схемы взаимодействия застройщика и потребителя, перечислим несколько вполне законных схем, есть также ряд схем, которые застройщики предлагают для того, чтобы уйти из-под действия жёстких требований 214-ФЗ.

Сегодня среди «правильных» (законных) схем можно выделить работу по договорам:

  • долевого участия в строительстве
  • ЖСК

 

Работа по другим схемам противоречит действующему законодательству и не обеспечивает гарантию прав участника строительства. Среди таких вариантов могут встретиться:

  • предварительный договор купли-продажи
  • инвестиционный договор (договор об инвестиционной деятельности)

 

Существует миф о том, что цессия или вексельные схемы якобы также являются незаконными способами приобретения квартир на рынке строящегося жилья.

В практике рынка нового строительства приобретение прав нередко происходит на основании договора цессии или уступки прав. Этот возмездный договор отражает передачу права требования от одного кредитора к другому, устанавливает отношения между этими кредиторами, и сам по себе он вообще не является какой-либо схемой участия в строительстве. Следует оценивать законность взаимоотношений между потребителем (кредитором) и застройщиком. Если эти отношения строятся, например, на основе договора долевого участия в строительстве, то, очевидно, договор цессии сохранит потребителя (нового кредитора) в том же правовом поле.

Варианты, связанные с вексельным обращением, разрабатываются застройщиками и дилерами с целью обеспечения оборота в рамках обязательственных отношений. Они, являясь лишь инструментом расчётов, сами по себе, также как и договор цессии, не подлежат рассмотрению на предмет законности. Принципиальное значение имеет то, на чём основаны обязательства, которые обеспечиваются этими расчётами.

 

Таким образом, незаконной следует считать любую схему, нацеленную на уход от Федерального закона №214-ФЗ, т.е. на вывод отношений «потребитель-застройщик» из-под принципов, заложенных в указанном законе.

 

Разберём вышеупомянутые схемы финансового участия в строительстве подробнее.

 

 

Долевое участие в строительстве

 

ДДУ регламентируется Федеральным законом РФ №214-ФЗ от 30.12.2004 г..

Суть договора состоит в том, что дольщик обязуется вложить средства в строительство объекта, а застройщик обязуется построить объект в указанные сроки и передать его часть в собственность дольщику.

 

Основными и необходимыми элементами договора долевого участия являются:

  • указание полных реквизитов фирмы, и каким документом определены полномочия лица, которое подписывает договор от имени фирмы;
  • строительный адрес, указаны документы, регламентирующие право на строительство дома;
  • подробное описание квартиры  и ее местонахождение в доме, с нанесением на поэтажный план, с указанием строительных осей;
  • размер долевого взноса, исходя из стоимости квадратного метра, сроки внесения и порядок индексации, максимально допустимая задержка платежей и соответствующие штрафные санкции;
  • основания и условия изменения долевого взноса в связи с возможным удорожанием строительства;
  • порядок целевого распоряжения средствами дольщика строительной компанией;
  • механизм и условия расторжении договора;
  • порядок возврата внесенных дольщиком средств в случае расторжения договора;
  • порядок переуступки прав по договору другому лицу;
  • порядок и сроки ввода дома в эксплуатацию и подключения к инженерным сетям;
  • уточнение параметров квартиры после ее обмеров организацией технической инвентаризации и согласование конечной цены квартиры;
  • порядок приемки жилья дольщиком и устранения строительной компанией недоделок;
  • гарантийный срок (срок, в течение которого застройщик безвозмездно устраняет обнаруженные дефекты и недоделки);
  • порядок и сроки оформления прав собственности в Управлении Росреестра;
  • ответственность сторон при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору.

Предварительный договор купли-продажи.

Застройщик обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи, то есть продать ему квартиру после того, как дом будет построен. Заключая этот договор, вы не покупаете недвижимость, а получаете право на заключение в будущем договора купли – продажи на условиях, которые были обозначены в предварительном договоре.

Однако оплата квартиры, как правило, производится в момент заключения предварительного договора. Таким образом, после возведения объекта фактически он будет принадлежать застройщику, который может попытаться распорядится им по-своему.

Кроме того, в предварительном договоре фактически невозможно описать предмет договора, то есть квартиру, которая еще в природе не существует. И в случае неприятностей будет непросто защитить свои права: получить квартиру или вернуть свои деньги.

Чтобы обезопасить себя, как покупателя квартиры,  необходимо в предварительном договоре подробно описать все этапы строительного процесса со сроками и обязанностями застройщика (продавца) на каждом отдельно, а также штрафные санкции на случай, если застройщик вовремя не зарегистрировал свое право собственности или не заключил договор купли-продажи.

Вексельная схема.

Покупатель приобретает у компании-застройщика вексель на сумму, равную стоимости жилья, чтобы впоследствии обменять эту ценную бумагу на квартиру в новом доме.

При использовании вексельной схемы с покупателем обычно заключаются два договора: предварительный, в котором указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора, а также договор купли-продажи векселя.

 

Покупка квартиры путем вступления в кооператив.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)

Жилищно-строительный кооператив предназначен для строительства конкретного дома.

Представляют собой общества взаимного кредитования, где деньги на покупку квартир поступают только от взносов членов кооператива, а не из других источников.

Схема работы ЖСК выглядит примерно следующим образом. Сначала человек, решивший стать членом ЖСК, вносит вступительный и первоначальный паевой взносы (примерно 5% и 10% от планируемой стоимости квартиры соответственно). Затем накапливает часть пая, необходимую для получения от ЖСК ссуды на покупку квартиры (обычно 50% от ее стоимости). После этого человек становится в очередь на приобретение жилья.

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК)

Жилищно-накопительный кооператив предназначен для обеспечения своих членов жильем как таковым: как путем покупки квартир в разных домах, так и путем строительства (в меньшей степени).

Принцип работы ЖНК выглядит примерно следующим образом. Члены ЖНК создают «общий котел», из которого по мере накопления средств (за счет взносов новых членов) оплачивается приобретение квартир для членов кооператива, вступивших в него ранее. Таким образом, некоторое время приходится ждать в очереди, давая кооперативу (а фактически другим его членам) пользоваться внесенными средствами.

Член кооператива получает жилье, лишь выполнив условия накопления. Кроме того, до полной выплаты пая жилье, как правило, находится в собственности кооператива, и если он разорится и будет ликвидирован, все его имущество, в том числе квартиры, может быть распродано для расчетов с кредиторами.

Автор: Евгений Гарист, 2013 год.

Каталог недвижимости InRealty.RU - Лучшие сайты по недвижимости Сдать и снять, купить и продать квартиру в Москве Enter to Real Estate Top Sites and Vote for this Site